شرایط اجاره نامه

شرایط اجاره نامه - وکیل ملکی - مشاوره حقوقی رایگان و آنلاین - وکیل پایه یک دادگستری تهران

تعیین مدت اجاره‌نامه

موضوع عقد اجاره انتقال (منفعت) است و برای معلوم کردن میزان منفعت، در اجاره‌نامه مدتی را تعیین می‌کنند که در طی این مدت مستأجر می‌تواند از منافع محل استیجاری برای سکونت یا تجارت و یا امور و فعالیت اداری یا آموزشی استفاده نماید.

اهمیت تعیین مدت اجاره تا آنجا است که ماده 501 قانون مدنی مقرر نموده است که: (اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح (روشن) ذکر نشده و مال‌الاجاره (اجاره‌بها) هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود…).

به اعتقاد برخی فقها و حقوقدانان عدم تعیین مدت در عقد اجاره موجب بطلان آن می‌شود زیرا در قرارداد اجاره‌ای که میزان اجاره‌بها و یا میزان منفعت مجهول باشد باعث ایجاد غرر یعنی خطر و نیرنگ و غفلت یکی از طرفین معامله می‌شود و در شرع هم انجام معاملات غرری نهی شده است.

لازم به ذکر است که منظور از مدت، یعنی تعیین زمان شروع و پایان قرارداد و نه تاریخ تنظیم آن. بنابراین ممکن است مدت اجاره حتی یک ساعت یا یک روز و یا بیشتر از آن مثلاً یک ماه و یا یک سال و الی آخر باشد. چنانکه امروزه در برخی از شهرها واحدهای آپارتمانی به صورت کوتاه مدت اجاره داده می‌شوند. میزان مدت اجاره تأثیری در ماهیت عقد اجاره ندارد و اجاره‌نامه‌ای که یک روزه تنظیم شده با اجاره‌نامه‌ای که یک ساله منعقد شده فرقی ندارد و از نظر قوانین و مقررات و از جمله شرایط تخلیه، هر دو مشمول قانون اجاره سال 1376 هستند. و با داشتن سایر شرایط می‌توان با طرح دعوای تخلیه، سریع و فوری آن را تخلیه نمود.

تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه

اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر و آژانس‌های املاک تنظیم می‌شوند در سه نسخه نوشته می‌شوند که علاوه‌بر طرفین، یک نسخه متعلق به مشاور املاک است که آن را به عنوان سند باید برای مدت پنج سال بایگانی و نگهداری کند.

برای اینکه اجاره‌نامه عادی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد باید حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و پس از امضای طرفین و شهود در اختیار آنها قرار گیرد. به منظور رعایت شرایط شکلی مندرج در ماده 2 این قانون از حیث تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه، و امکان اثبات آن در آینده، حتماً در اجاره‌نامه بنویسید: (این قرارداد در دو نسخه تنظیم و به امضای طرفین رسید و هر یک از نسخه‌ها دارای اعتبار واحد و یکسان می‌باشند).

فرقی نمی‌کند که قرارداد اجاره به صورت دستی نوشته شده باشد و یا به صورت تایپ شده باشد. مهم این است که شرایط مقرر در ماده 2 رعایت شود.

درج امضای موجر و مستأجر در اجاره‌نامه

در ماده 2 قانون سال 1376 مقرر شده که اجاره‌نامه باید به امضای موجر و مستأجر برسد. یک سند وقتی اعتبار قانونی پیدا می‌کند و بر علیه شخصی قابل استفاده است که امضا شده باشد. کسی که بی‌سواد است یا به واسطه شرایط جسمی و معلولیت امکان امضا ندارد باید از (اثر انگشت) یا (مهر اسم) استفاده کنند. اما به اعتقاد برخی از حقوقدانان باید به ظاهر قانون اکتفا کنیم چون قانون اجاره سال 1376 یک قانون استثنایی است و با قوانین قبلی متفاوت است. بنابراین اجاره‌نامه‌ای که عادی باشد و فقط مهر اسم یا اثر انگشت یکی از طرفین در آن درج شده باشد، نمی‌توان از مزایای تخلیه فوری استفاده کرد.

البته اگر امضا و اثر انگشت با هم باشند از نظر حقوقی بسیار مطمئن‌تر است و علاوه‌بر اینکه می‌توان از مزیت تخلیه فوری بهره‌مند شد، از جعل و شبیه‌سازی نیز جلوگیری می‌کند چون اثر انگشت یک امضای طبیعی و منحصر به فرد است.

امضای دو شاهد در ذیل اجاره‌نامه

براساس ماده 2 قانون اجاره سال 1376 (قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد). این دو نفر فرقی نمی‌کند از دوستان و آشنایان باشند و یا از اقوام طرفین و ضمناً در قانون فوق‌الذکر فرقی میان زن و مرد قائل نشده است لذا ممکن است یکی از دو شاهد زن و دیگری مرد باشد اگر چه در برخی قوانین دیگر به جنسیت شهود و گواهان صراحتاً اشاره شده است.

شهود باید در زمان تنظیم اجاره‌نامه حاضر بوده و بعد از امضای طرفین قرارداد، آنها نیز ضمن آگاهی از مفاد قرارداد اجاره، ذیل آن را امضا نمایند. بنابراین امضا در سندی جداگانه غیر از اجاره‌نامه کافی نیست یا اگر شهود ذیل اجاره‌نامه را امضا نکرده باشند امکان معرفی آنها به شورای حل اختلاف برای ادای شهادت به اینکه در آن جلسه حضور داشته‌اند ولی ذیل قرارداد را امضا نزده‌اند، موجب صدور دستور تخلیه فوری نخواهد شد.

امضای یک شاهد بعلاوه امضای مشاور املاک نیز کافی نخواهد بود چون مشاور املاک واسطه تنظیم قرارداد و اجاره‌نامه است و نه شاهد طرفین. آنچه که ملاک احراز رعایت تنظیم صحیح اجاره‌نامه عادی است، شرایط شکلی مندرج در ماده 2 قانون اجاره سال 1376 است. بنابراین اگر در زمان تنظیم اجاره‌نامه فراموش کردید که دو شاهد زیر قرارداد را امضا کنند، دیگر نمی‌توانید به طور جداگانه در نسخه‌ای که در اختیار شما است دو شاهد معرفی کنید و زیر آن را امضا کنند چون همانطور که قبلاً گفتیم این دو شاهد باید در زمان تنظیم اجاره‌نامه حاضر بوده و کلیه نسخه‌های اجاره‌نامه را (دو نسخه) امضا نمایند. لذا اگر موجر بعد از امضای قرارداد، بخواهد بدون اطلاع و رضایت مستأجر می‌تواند به آن ایراد گرفته و با ارائه نسخه اجاره‌نامه خودش که فاقد امضای دو شاهد است، مانع تخلیه فوری شود.

مشاوره حقوقی رایگان و آنلاین

وکیل پایه یک دادگستری تهران 

دعاوی کیفری 

وکیل ملکی 

وکیل طلاق 

وکیل مواد مخدر 

بازدید: 3