تخلیه ملک استیجاری با اجاره‌نامه رسمی(بخش اول)

اگر محل استیجاری (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) با سند رسمی و محضری که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده است، اجاره داده شود و مدت آن به اتمام رسیده باشد در صورت تقاضای موجر، محل فوق باید ظرف 7 روز توسط دایره اجرای ثبت تخلیه شود.

دایره اجرای ثبت

در شهرها مکانی با عنوان دایره اجرای ثبت تعیین می‌شود کلیه درخواست‌های اجرای ثبتی توسط آن مرجع به اجرا درمی‌آید. برای مثال دایره اجرای ثبت شهر تهران در چهارراه جهان کودک، تقاطع بلوار آفریقا و بزرگراه حقانی واقع شده است.

1- درخواست صدور اجرائیه

در مورد اجاره‌نامه رسمی درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه فوری محل استیجاری، از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد. موجر باید فرم تقاضای صدور اجرائیه را که در دفترخانه اسناد رسمی موجود است تهیه و آن را تکمیل نماید و به همراه اجاره‌نامه رسمی که در همان دفترخانه قبلاً تنظیم شده است را تحویل آن دفترخانه بدهد.

2- صدور اجرائیه

سردفتر بعد از بررسی اسناد و مدارک و احراز هویت درخواست کننده که ممکن است خود موجر و یا وکیل یا نماینده قانونی او باشد، اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه محل عین مستأجره (محل اجاره شده) که در اجاره‌نامه درج شده است، تهیه کرده و ممهور به مهر ویژه اجرا می‌نماید و آن را به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل که در مبحث اول اشاره کردیم، ارسال می‌کند.

3- ابلاغ اجرائیه

دایره اجرای ثبت موظف است بعد از دریافت اوراق اجرائیه از دفترخانه، ظرف حداکثر 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام کند و مأمور ابلاغ مکلف است ظرف 72 ساعت اوراق اجرائیه را ابلاغ و طبق قسمت آخر ماده 6 و مواد 7 و 8 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 عمل نماید. مأمور ابلاغ باید اجرائیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ملک ابلاغ و در نسخه دوم رسید و امضا از وی دریافت کند و اگر مستأجر یا نماینده او از دادن رسید و امضا خودداری و امتناع کند، این موضوع توسط مأمور در نسخه دوم ابلاغ‌نامه قید می‌شود و ظرف 3 روز پس از آن باید نسبت به اجرای مفاد دستور که همان تخلیه محل استیجاری است با هماهنگی کلانتری محل اقدام کند.

ممکن است مستأجر در زمان ابلاغ اجرائیه در محل نباشد در این حالت مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خدمه او که دارای اهلیت قانونی و شایستگی و صلاحیت ظاهری و سنی دارد ابلاغ می‌شود. و اگر موجر و مستأجر در اجاره‌نامه محل دیگری را برای انجام کلیه ابلاغیه‌ها شرط کرده باشند، در این صورت اوراق قضایی یا اوراق اجرائیه نیز در آن محل ابلاغ می‌شود.

اگر موجر و مستأجر یا نزدیکان و بستگان و یا خدمه آنها در محل ابلاغ حضور نداشته باشند و یا از دریافت ابلاغیه خودداری کنند و امکان ابلاغ به آنها نباشد در این صورت این موضوع در نسخه اول و دوم قید و نسخه اول در آن محل الصاق و چسبانده می‌شود و عملاً ممکن است برای جلوگیری از کنده شده یا از بین رفتن آن را به طریق مقتضی داخل آن محل و یا حیاط آنجا می‌اندازند.

در ابلاغیه‌ای که در آن محل الصاق می‌شود قید می‌شود که مأمور اجرا به آن محل مراجعه کرده و به واسطه عدم حضور مستأجر یا سایر اشخاص حاضر در آن محل از دریافت آن امتناع کرده و اگر ظرف 3 روز مستأجر اقدام به تخلیه محل استیجاری و تحویل آن به موجر یا وکیل یا نماینده قانونی وی و یا دایره اجرا ننماید، عملیات تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می‌پذیرد.

با توجه به مهلت‌های ذکر شده در آیین‌نامه اجرایی قانون سال 1376 قابل ذکر است که مجموع مهلت دفترخانه و دایره اجرا و مأمور اجرا برای صدور اجرائیه و تشکیل پرونده و ابلاغ اجرائیه، معادل 96 ساعت یعنی 4 روز است. بنابراین اگر سه روز مقرر در قسمت آخر ماده 6 یا سه روز مندرج در تبصره ماده 8 آیین‌نامه را هم به آن اضافه می‌کنیم، کل زمان تخلیه از 7 روز مورد نظر قانونگذار که در ماده 3 قانون اجاره سال 1376 اشاره گردیده فراتر نخواهد رفت.

اگر موجر هستید حتماً دقت کنید که همه آنچه که در خصوص نحوه ابلاغ اوراق تخلیه گفته شد رعایت شود و مشخصات دقیق و کامل مستأجر یا بستگان او که در محل حاضر هستند در ابلاغیه قید شود و گرنه ممکن است دایره اجرا یا سایر متولیان تخلیه از سر دلسوزی یا مهلت دادن به مستأجر، ایرادات موجود در ابلاغیه را دستاویز و مستمسک قرار داده و باعث عدم تخلیه فوری شوند. پس مراقب باشید هیچ یک از مطالب و موارد مندرج در آیین‌نامه جهت ابلاغ از قلم نیفتد.

تخلیه

در خصوص عملیات فیزیکی تخلیه در آیین‌نامه اجرایی قانون اجاره سال 1376 هیچگونه اشاره‌ای نشده اما اینکه اگر مستأجر بخواهد مقاومت کند و ملک را تخلیه نکند، یا آنجا را قفل کرده و در محل استیجاری حضور نداشته باشد، یا با وجود ابلاغ تخلیه و گذشتن مهلت‌های قانونی اسباب و اثاثیه خود را از آن محل انتقال نداده باشد و مسائلی از این دست، باید گفت که اگر سند اجاره رسمی باشد مبنای تخلیه و سپردن اثاثیه مستأجر به امین و حافظ اموال مطابق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم‌الاجرا خواهد بود. اما اگر سند اجاره عادی باشد، با توجه به قانون اجرای احکام مدنی انجام خواهد شد که در مبحث بعدی به آن اشاره می‌شود.

برای تخلیه از قبل با کلانتری محل وقوع ملک استیجاری هماهنگی و نامه‌نگاری لازم توسط دایره اجرا صورت می‌گیرد تا در موعد مقرر مأمورین کلانتری در محل تخلیه حاضر شوند تا اگر مقاومت یا اقدامی جهت جلوگیری از عملیات تخلیه قرار باشد توسط مستأجر یا سایرین صورت گیرد، اقدامات تأمینی و انتظامی را به موقع انجام دهند و یا در صورت نیاز از کمک بیشتر مأمورین انتظامی بهره‌مند شوند.

مستأجرین هم باید دقت کنند که اگر کلیه اقدامات مربوط به تخلیه برابر مقررات و ضوابط قانونی انجام شده است، از مقاومت در برابر عملیات تخلیه خودداری کنند چون در نهایت تخلیه ملک و تحویل آن به موجر انجام خواهد شد اما ممکن است مقاومت در برابر عملیات تخلیه به واسطه درگیری، توهین به ضررشان تمام شود و علی‌رغم تخلیه درگیر تعقیب کیفری از طریق دادسرا نیز قرار خواهند گرفت که ناخوشایند می‌باشد.

اگر به عنوان مستأجر می‌خواهید در پایان تخلیه به حق و حقوق قانونی خود برسید و به راحتی قرض‌الحسنه یا ودیعه مسکن یا سرقفلی پرداختی را از موجر دریافت کنید و اگر موجر نپرداخت بتوانید از تخلیه فوری محل اجاره شده جلوگیری به عمل آورید، باید در زمان تنظیم اجاره‌نامه و قبل از امضای آن با وکیل دادگستری مشورت نمایید تا با راهنمایی‌های لازم اقدامات پیشگیرانه را انجام دهد ولی متأسفانه بعضی از افراد رجوع به وکیل را یا ضروری نمی‌دانند و یا وقتی رجوع می‌کنند که کار از کار گذشته و ورود وکیل هم نمی‌تواند جلوی ضرر و زیان آنها را بگیرد.

قابل ذکر است که پس از تخلیه و تحویل ملک به موجر یا وکیل یا نماینده قانونی وی، باید دایره اجرا این موضوع را به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده اجاره‌نامه اعلام کند تا مراتب تخلیه محل استیجاری و قطع شدن رابطه استیجاری را، در ستون توضیحات، دفتر ثبت اسناد، درج کند.

ادامه این مطلب در مقاله بعدی…

مشاوره حقوقی رایگان و آنلاین

وکیل پایه یک دادگستری تهران 

دعاوی کیفری 

وکیل ملکی 

وکیل طلاق 

وکیل مواد مخدر 

بازدید: 2